L’emergenza sanitaria si protrae e con essa, inevitabilmente, la sottesa, grave crisi economica.
I negozi sono chiusi, ferme anche moltissime attività commerciali, ed allora,rappresentando il Coronavirus un evento di forza maggiore, non si può non riconoscere l’oggettiva difficoltà a cui vanno incontro commercianti, imprenditori ed artigiani riguardo al pagamento del canone di locazione.
Di tutto ciò ha tenuto conto l’art.65 del Decreto Cura Italia (D.L. 18/2020), che, nell’occuparsi del problema delle locazioni commerciali, ha stabilito che, sarà riconosciuto, ai commercianti, per il mese di marzo 2020, un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone.
Nessuna sospensione, dunque; a chiarirlo è la circolare n. 8/E dell’Agenzia delle entrate che al punto 3.1, stabilisce che il credito sopramenzionato “ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicchè in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo”. Il credito di imposta potrà quindi essere utilizzato a partire dal 25 Marzo “esclusivamente in compensazione” al momento della compilazione telematica del modello F24. La stessa circolare chiarisce, anche, che l’unica categoria rientrante nell’art. 65 del decreto del 18/2020 e, dunque, beneficiaria dell’agevolazione in questione è quella appartenente alla categoria catastale C/1; vengono quindi esclusi gli uffici (appartenenti alla categoria A/10), come anche i laboratori di arte e mestieri (che rientrano nella categaria C/3 e D/8)
Tuttavia le misure governative non sembrano soddisfare in pieno le esigenze dei soggetti esercenti attività di impresa, i quali potranno considerare di rivedere il canone di locazione coi locatori, usufruendo delle seguenti “corsie” previste dal codice civile, escludendo sin d’ora la possibilità che il conduttore sospenda unilateralmente il pagamento del canone di locazione:
1) ISTANZA di PROROGA della SCADENZA del PAGAMENTO, SENZA ADDEBITO DI INTERESSI o PENALITA’
L’art 1256 c.c., al comma 2, stabilisce che “Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finchè essa perdura, non è responsabile del ritardo dell’adempimento”.
Il conduttore potrebbe quindi chiedere al locatore la possibilità di prorogare, senza penalità di alcun tipo, il pagamento del canone di locazione.
Essendo, infatti, l’emergenza sanitaria un evento di forza maggiore, il conduttore sarà esonerato dalla responsabilità per il ritardo, e dunque non potranno essergli applicate penalità di alcun tipo, fermo restando il suo dovere di adempiere non appena la prestazione diverrà possibile.
2) ACCORDO CONSENSUALE VOLTO ALLA RIDUZIONE del CANONE
L’art.1467c.c. prevede infatti che, qualora la prestazione di una delle due parti sia divenuta eccessivamente gravosa, “la parte, contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”
Considerando, infatti, il perdurare dell’emergenza sanitaria, una modifica delle condizioni contrattuali appare una soluzione ragionevole. La risoluzione del contratto porterebbe infatti il proprietario a trovarsi con il proprio immobile sfitto per un periodo di tempo indefinito a causa dell’ attuale momento di crisi.
3 )RECESSO PER GRAVI MOTIVI
Trattasi dell’ipotesi estrema da considerare nell’ eventualità che le prime due strade innanzi indicate non risultino percorribili.
Il conduttore di un immobile ad uso diverso ha infatti la facoltà di recedere dal contratto in ogni momento durante il corso della locazione in presenza di gravi motivi, ai sensi e per gli effetti dell’art.27 delle legge 392/1978, anche ove tale facoltà non fosse espressamente prevista nel contratto.
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L’avvocato Aniello Melorio è associato a Confedilizia (Confederazione Italiana Proprietà Edilizia) e ad Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), ed ha maturato una significativa esperienza nel settore della consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale connessa a tutte le problematiche concernenti la proprietà immobiliare, svolgendo anche l’incarico di amministratore di numerosi complessi condominiali ed immobiliari.
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