Capita spesso che, all’interno di un condominio, siano riportati danni dall’appartamento sottostante a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, a causa di deterioramento per difetto di manutenzione.
Preliminarmente va rilevato che il lastrico solare costituisce, per la superficie, oggetto dell’uso esclusivo di chi sia eventualmente titolare del relativo diritto, svolgendo così una funzione di calpestio, e, per la parte strutturale sottostante, cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio o di parte di esso (art. 1117 c.c.).
Di conseguenza, due possono essere ritenuti i soggetti astrattamente responsabili per il danno da infiltrazioni d’acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare: o il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico o il Condominio, se l’uso del lastrico o di una parte di esso sia comune a tutti i condomini.
Di chi è la responsabilità in questi casi e quali sono le tutele esperibili?
E’ questa una delle questioni forse più frequenti della vita condominiale che, tuttavia, non sempre ha trovato risposte univoche da parte della magistratura.
Con la sentenza delle Sezioni Unite n. 9449 del 10 Maggio 2016, la Suprema Corte di Cassazione, non smentita da pronunce successive, ha chiarito, una volta per tutte, la natura della responsabilità ed il criterio di riparto del risarcimento. Per i Giudici di legittimità l’uso esclusivo o la proprietà del lastrico solare o di una terrazza a livello pone il titolare in una posizione specifica costituendolo custode; di conseguenza lo stesso, in caso di danni, è chiamato a rispondere della responsabilità per cose in custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c. Al tempo stesso, tuttavia, il Condominio non è esente da responsabilità, in quanto tenuto a compiere le opere di manutenzione straordinaria e gli atti conservativi sulle parti comuni dell’edificio.
La Suprema Corte individua quindi due tipi di responsabilità diverse, ossia quella dipendente dal rapporto intercorrente tra il soggetto responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento (art. 2051 c.c.) e quella dovuta al comportamento inerte del Condominio, comunque, tenuto alla manutenzione del lastrico (art. 2043 c.c.).
Per la Cassazione esiste pertanto un concorso di responsabilità tra il Condominio e il titolare del diritto di uso (non esclusivo) del lastrico solare, sicché dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il Condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, co 1, n. 4, e 1135, co1, n. 4, c.c., salvo che risulti provato che responsabile dei danni sia il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello. In quest’ultima ipotesi, infatti, la ripartizione della spesa sarà tutta a carico del titolare della proprietà o dell’uso esclusivo.
Come si quantifica la misura della responsabilità?
A tal proposito, la Corte individua nell’art. 1226 c.c. la regola di ripartizione della responsabilità; detta norma costituisce infatti parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia del lastrico (vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo).
La natura giuridica della responsabilità e le sue conseguenze
Dalla qualificazione giuridica della responsabilità per danno da infiltrazioni d’acqua derivante dal lastrico solare come extracontrattuale discende che andranno applicate le disposizioni che disciplinano tale tipo di responsabilità e, segnatamente, quelle (più favorevoli rispetto a quanto statuito dall’art. 1218 c.c.) relative alla prescrizione, all’imputazione della responsabilità, che è in capo al proprietario dell’unità immobiliare e del relativo terrazzo o lastrico al momento del fatto, alle regole in materia di ripartizione dell’onere della prova.
Troverà applicazione altresì l’art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire contro il singolo condomino.
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